공유재산 일반재산 처분

공유재산 일반재산 처분

개 요

가. 일반재산의 성격
◦ 일반재산은 대부·매각·교환·양여·신탁하거나 사권을 설정할 수 있으며, 법령이나 조례
로 정하는 경우에는 현물출자 또는 대물변제를 할 수 있음

나. 사권의 설정
◦ 일반재산에 사권을 설정할 수 있는 경우(시행령 제23조)
 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공익사업을 시행하기
위하여 공중 또는 지하에 지상권을 설정하는 경우
 지방자치단체의 조례로 정하는 외국인 투자기업이 사회간접자본시설을 설치하고 이를 그
지방자치단체가 매입하는 조건으로 투자협약을 체결한 후 그 이행을 담보하기 위하여
저당권을 설정하는 경우

다. 매각계약의 의미
◦ 지방자치단체의 장이 공유재산의 일반재산을 상대방에게 이전하고, 상대방은 이에
대한 매각대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 사법상 계약임
라. 매각 제외 대상
◦ 지방자치단체의 장이 행정목적으로 사용하기 위하여 ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제11조
제2호에 따라 일반재산을 행정재산으로 용도 변경하려는 경우
◦ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣등 다른 법률에 따라 그 처분이 제한되는 경우
◦ 장래 행정목적의 필요성 등을 고려하여 공유재산 운영기준에서 정한 처분제한 대상에
해당하는 경우
◦ 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산으로서 지방자치단체가 관리할 필요가 있다고 지방자
치단체의 장이 지정하는 재산인 경우

 

법제처 법령해석 110287, 2011.8.19
일반재산의 규모·형상 등으로 보아 활용할 가치가 없거나 일반재산의 매각이 불가피한지 여부는 해당 일
반재산에 대한 향후의 행정수요, 해당 일반재산의 취득 목적 및 경위, 해당 지방자치단체의 재정상황 등 제반
사정을 고려하여 지방자치단체의 장이 개별적으로 판단할 수 있다고 할 것임

 

계약 방법

가. 개 요
구 분 기본원칙 예 외 비고
행정재산 처분 불가 처분 불가
일반재산 일반입찰 지명경쟁, 용도지정, 수의계약

나. 일반입찰
1) 근 거
◦ ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제29조제1항, 같은 법 시행령 제26조

2) 참가대상
◦ 공유재산 매각 수입계약에 있어서 입찰에 참가하고자 하는 모든 자격자가 입찰서를 제출할 수 있는 입찰

3) 적용방법
◦ 수입을 원인이 되는 입찰에서는 최고가격의 입찰자를 낙찰자로 하여함
◦ 일반입찰 방법 중 제한입찰, 적격심사 등의 방법으로 할 수 없음에 유의
◦ 1개 이상의 대부료 및 매각대금의 예정가격 이상으로 입찰한 자가 있는 경우 최고가격으로 응찰한 자를 낙찰자로 함
◦ 지방자치단체의 장은 필요하다고 인정되면 일간신문 등에 게재하는 방법을 병행할수 있음

 

다. 지명입찰
1) 근 거
◦ ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제29조제1항, 같은 법 시행령 제37조

2) 적용대상
◦ 계약의 성질 또는 목적에 적합한 자에게 입찰대상자를 지명하여 입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법
◦ 지명입찰은 ｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣ 제37조에 따른 다음 사항으로서 2인 이상이 직접적으로 이해관계가 있는 경우 실시할 수 있음
1. 해당 재산에 연접(連接)한 토지의 소유자를 지명하여 입찰에 부칠 필요가 있는 경우
2. 법 제36조제2항에 따라 공공목적으로 용도를 지정하여 매각하는 경우
3. 제38조제1항에 따른 수의계약에 의한 매각을 신청한 자가 2인 이상인 경우

행정안전부 공기업과4589(ʼ12.9.6)호
① 자치단체가 공공목적으로 매각하는 경우 그 재산의 용도에 대하여 지정을 하도록 하고 있을 뿐, 현재 대 부받아 사용하고 있는 자를 지명하도록 한 취지는 아님
② 공유재산 매각시 입찰, 지명경쟁, 수의계약에 대하여만 규정하고 있을 뿐, 지역제한에 대하여 규정하고 있지 아니하므로 적용하는 것은 곤란함

 

라. 용도지정 입찰
1) 근 거
◦ ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제36조제2항, 같은 법 시행령 제37조의3

2) 적용대상
◦ 일반재산을 공공목적으로 매각하는 경우
◦ 매수자에게 그 재산의 용도와 그 용도대로 사용하여야 할 기간을 정하여 매각할 수 있음
 이 경우 그 재산의 매각 일부터 10년 이상 정해진 용도로 활용하도록 하여야 하며, 용도외 사용시 매매계약을 해제한다는 내용의 특약등기를 하여야 함
※ ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제36조 및 같은 법 시행령 제37조의3에 의하여 매각용도를 지정한 경우라면 특약등기를 하여야 할 것이며, ｢특별법에 의한 특약사항 등의 등기에 관한 예규｣(대법원 등기예규 제1319호)에 특약 등기를 할 수 있는 명시적 근거가 없어도 ｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣ 제37조의3에 의하여 특약등기가 가능함

 

행정안전부 공기업과3083(ʼ12.6.29)호
◦◦군에서 병원용도 지정을 통해 매각이 가능한 기준이 되는 공공목적의 개념은 관련법령, 구성원과 업무의 성격, 그 지역에 필요한 시설인지 및 그 이익이 ◦◦군에 직결되는 지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것으로 사료되며, 만약, 용도를 지정하여 매각을 하고자 하는 경우에는 용도대로 활용할 기간 및 특약등기 등의 조치를 하여야 함

 

마. 증권의 계약방법
◦ 증권의 경우에는 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제9조제9항에 따른 증권 매출의 방법으로 하며, 그 예정가격의 산정방법은 ｢국유재산법 시행령｣ 제43조 및 제44조에 따른 산정방식을 고려하여 지방자치단체의 장이 정함

바. 수의계약
1) 근 거
◦ ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제29조제1항, 같은 법 시행령 제38조제1항

2) 적용재산
◦ 일반재산 해당, 행정재산은 매각 불가

3) 적용대상
가) 국가나 다른 지방자치단체가 공용 또는 공공용으로 사용하려는 경우
국가라 함은 ｢정부조직법｣ 상의 중앙행정기관(부·처·청)과 그 산하 소속·부속기관을 의미하며, 지방 자치단체는 ｢지방자치법｣ 제2조의 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도, 시, 군, 구, 특별지방 자치단체를 의미함(지방의회 포함)
나) 제29조제5항제3호에 따른 대부계약의 조건에 따라 대부재산을 대부받은 자에게 매각하는 경우
다) 제31조제2항 각 호의 방법에 따라 산출한 재산가격이 3천만원 이하인 재산을 매각하는 경우
라) 「건축법」 제57조제1항에 따른 최소 분할면적에 못 미치는 건물이 없는 토지의 인접 토지소유자가 1인인 경우 그 토지를 그 인접토지 소유자에게 매각하는 경우
마) 지방자치단체가 건립한 아파트ㆍ연립주택ㆍ공영주택 및 그 부지를 국가보훈처장이 지정하는 국가유공자 또는 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자에게 매각하는 경우

바) 「관광진흥법」에 따른 개발사업의 시행으로 조성된 재산을 입주계획에 따라 정해진 지구에 입주하는 실수요자에게 매각하는 경우
사) 「농어촌정비법」에 따른 생활환경정비사업을 지원 또는 권장하기 위하여 주택 또는 공공이용시설 부지로 사용하게 될 재산을 마을주민에게 매각하는 경우 및 주민 공동이용시설을 설치하기 위하여 주민단체에 매각하는 경우
아) 외교상 또는 국방상의 이유로 재산의 매각을 비밀리에 할 필요가 있는 경우
자) 천재지변이나 그 밖의 재해가 발생하여 재해복구 또는 구호의 목적으로 재산을 처분하는 경우
차) 「수도권정비계획법 시행령」 제3조제1호부터 제3호까지 및 제5호에 따른 수도권 인구집중유발시설을 지방으로 이전하기 위하여 해당 시설을 이전하는 자에게 재산을 매각하는 경우
카) 주식의 매각을 투자매매업자ㆍ투자중개업자에게 위탁하는 경우
타) 지방자치단체가 취급하던 업무를 해당 지방자치단체 외의 자에게 포괄하여 이관하면서 이관되는 업무에 제공되고 있던 재산을 이관받는 자에게 매각하는 경우
파) 지방자치단체가 유아교육 또는 아동복지사업을 지원하기 위하여 유아교육 또는 아동복지사업을 하는 사회복지법인 또는 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」을 적용받는 어린이육영단체에 재산을 매각하는 경우
하) 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관에 그 목적사업에 필요한 재산을 매각하는 경우
(1) 「지방공기업법」에 따라 설립된 법인
(2) 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 기관 중 기획재정부장관이 공공기관으로 지정한 기관(이하 "공공기관"이라 한다)
(3) 「공무원연금법」에 따라 설립된 공무원연금공단
(4) 「대한지방행정공제회법」에 따라 설립된 대한지방행정공제회
(5) 「방송법」에 따른 한국방송공사
(6) 「한국교육방송공사법」에 따른 한국교육방송공사
(7) 「전자정부법」에 따라 설립된 한국지역정보개발원
거) 다른 법률에 따라 해당 재산을 양여하거나 무상으로 대부할 수 있는 자에게 그 재산을 매각하는 경우

너) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제97조에 따라 용도가 정해진 토지를 그 정해진 목적에 사용하도록 해당 도시ㆍ군계획사업시행자에게 매각하는 경우
더) 국가보훈처장이 지정하는 국가유공자 집단복지공장이 직접 사용할 업무용 토지를 매각하는 경우
러) 「농어촌정비법」 제82조에 따른 농어촌 관광휴양단지로 조성된 재산을 농어민에게 매각하는 경우
머) 「농어촌정비법」 제78조제1항에 따른 농공단지사업을 시행하는 자에게 해당 사업에 사용할 토지를 매각하는 경우
버) 재공고 일반입찰에 부쳤으나 입찰자 또는 낙찰자가 없는 경우
서) 「도서ㆍ벽지 교육진흥법」에 따른 도서ㆍ벽지에 있는 학교를 폐지하는 경우 그 학교재산을 청소년교육과 지역주민의 복리증진사업을 위하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 매각하는 경우
(1) 「사립학교법」 제2조제2항에 따른 학교법인
(2) 「사회복지사업법」 제2조제3호에 따른 사회복지법인
(3) 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제2조에 따른 공익법인
(4) 그 밖의 비영리법인
어) 제21호에 따른 도서ㆍ벽지 외의 읍ㆍ면 지역에 있는 학교를 폐지하고 그 학교재산을 학교법인에 매각하는 경우 저) 재산의 위치ㆍ형태ㆍ용도 등으로 보아 일반입찰에 부치기 곤란하거나 계약의 목적 또는 성질상 수의계약으로 하는 것이 불가피한 경우로서 지방자치단체의 조례로 그 내용 및 범위를 정한 경우

영 제38조제1항제23호에 따라 해당 지방자치단체 조례로 정하는 경우는 일반입찰에 부치기 곤란하거나 계약의 목적 또는 성질상 수의계약으로 하는 것이 불가피한 경우에 한정함에 유의

 

계약절차

나. 기본원칙
◦ 일반재산을 매각하는 계약을 체결할 때에는 그 뜻을 공고하여 입찰에 부쳐야 함
◦ 공고사항은 지정정보처리장치를 이용하여 입찰공고, 개찰, 낙찰선언을 하여야 함
◦ 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정되면 일간신문 등에 게재하는 방법을 병행할
수 있음
◦ 일반입찰·지명·용도지정 입찰은 수입의 원인이 되는 입찰로서 최고가격의 입찰자를
낙찰자로 하여야 함
 이 경우 최고가격의 입찰방식이 아닌 제한경쟁입찰, 입찰 후 매수의무부담 행위 계약,
계약금 환불 조건 등으로 계약은 불가

 

처분재산의 가격결정

가. 가격결정 방법
1) 일반재산의 매각
가) 시가를 고려하여 결정(시행령 제27조제1항)
◦ 시가는 2인 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한
금액 이상으로 함
감정평가 산술평균액에 감정평가나 분할측량에 든 비용을 포함할 수 있음(시행령 제27조제1항)
지방자치단체의 장은 국가나 지방자치단체 외의 자가 일반재산의 매매·교환을 신청한 경우로서 감정평가의
실시 후 정당한 사유 없이 해당 신청을 철회한 경우에는 감정평가 및 측량에 드는 비용의 일부를 해당
재산의 매매·교환을 신청한 자에게 부담하게 할 수 있음(시행령 제27조제8항)
안전행정부 공기업과2848(ʼ14.4.22)호
공유재산 및 물품 관리법상 매각시 그 매각에 든 측량 수수료 등의 비용은 예정가격에 포함할 수 있도록 규정하고
있는 점을 비춰볼 때 원인자 부담원칙에 따라 부과할 수 있도록 규정하고 있다고 볼 수 있을 것임
나) 감정평가액은 평가일로부터 1년 동안만 적용(시행령 제27조제2항)
◦ 다만, 행정안전부장관이 정하는 경우 그 기간을 연장할 수 있음
지방자치단체 공유재산 운영기준(행정안전부 고시 2019-89호, ʼ19.12.9)
제15조(매각 시 감정평가액의 유효기간 연장) 영 제27조제2항 후단의 행정안전부장관이 정하는 경우
라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 공유재산의 처분재산 가격에 현저한 변동이 없는 경우. 이 경우, 기 평가된 금액이 현저하게 변동이
없다는 것을 객관적인 자료로 입증된 경우에 한한다.
2. 감정평가수수료가 매각 예정가격에 60% 이상 소요되는 경우
안전행정부 국민신문고 2014.4.17
공유재산의 처분재산 가격의 현저한 변동이 없음을 객관적으로 입증하는 방법은 해당 재산의 부동산 공
시가격, 실거래 가격, 탁상 감정한 경우 그 자료 등을 비교하여 변동 사항을 고려하여 종합적으로 판단하여
야 할 것으로 사료됨

다) 재산가액 산정시 감정평가 생략 가능(시행령 제27조제4항)
◦ 재산가격이 특별·광역시, 인구 50만 이상의 시는 3천만원, 그 외 자치단체는 1천만원
미만인 경우 생략 가능
◦ 이 경우 토지의 가격은 개별공시지가, 건물의 가격은 ｢지방세법｣에 따른 시가
표준액으로 할 수 있음
라) 재감정평가 실시
◦ 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우
◦ 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가 관계 법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게
평가되었다고 인정하는 경우
근거 : ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙｣ 제17조
참고로 해당 감정평가업자에게 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우 다른 감정평가 업체에 의
뢰할 수 있음
2) 일반재산 매각에 관한 특례
가) 다른 법률에서 정하고 있는 경우
◦ ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이 적용되는 공익사업에 필요한
공유재산을 해당 공익사업의 사업시행자에게 매각하는 경우(시행령 제27조제6항)
행정안전부 공기업과5908(ʼ12.11.8)호
｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣ 제27조제1항에 따라 시가를 반영한 가격평가를 적용하는 것을 원칙으로
하고, 동조 제6항에 따라 공익사업에 의한 보상 감정평가를 적용할 수 있도록 하고 있으므로 주택사업
이 공익사업으로 시행되고 ｢토지보상법｣에 따른 협의·수용 등의 적용을 받은 경우에 해당된다면 제6항
에 따라 ｢토지보상법｣에 따른 평가 방법을 적용하여 가격을 정할 수 있을 것임
◦ ｢택지개발촉진법｣ 등 개발사업으로 인한 조성원가로 매각하는 경우 등
나) 지방자치단체의 장은 직접 경영수익사업으로 조성한 일반재산에 대하여는 해당 지방자치
단체의 조례로 매각기준 등을 따로 정할 수 있음(시행령 제42조)
◦ 이 경우 매각기준 중 매각가격을 정함에 있어서는 인건비, 토지매입비(보상비를 포함함)
그 밖에 개발에 소요된 비용을 합한 조성원가를 매각가격의 하한으로 정하여야 함
3) 출자재산의 평가방법
◦ 일반재산 현물출자를 하는 경우 해당 출자재산에 대한 평가방법은 시행령 제27조를 준용함
(시행령 제24조제1항)

 

4) 공유재산 개량시의 가격평정
◦ 공유재산을 개척·매립·간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유에 의하여 점유하고
개량한 자(공익사업의 사업시행자 포함)에게 해당 재산을 매각하는 경우에는 매각 당시의 개량한
상태의 가액에서 개량비 상당액을 공제한 금액을 매각대금으로 함
 다만, 매각을 위한 평가일 현재 개량하지 아니한 상태의 가액이 개량한 상태의 가액에서
개량비 상당액을 공제한 금액보다 높을 때에는 그 개량하지 아니한 상태의 가액 이상
으로 매각대금을 결정하여야 함
◦ 개량비의 범위는 형질변경·조림·부속시설 설치 등에 드는 인건비·시설비·공과금 및
그 밖에 해당 재산을 개량하기 위하여 지출한 실제의 비용으로 함
◦ 개량비 결정은 매수하려는 자의 신청에 의하여 지방자치단체의 장이 심사·결정함
안전행정부 공기업과2170(ʼ14.3.27)호
개량비 공제의 대상 여부를 판단하기 이전에 대부자가 점유하여 사용중인 공유재산을 매수하는 경우라면 다른
특별한 사정이 없는 한 허가조건에 따라 원상회복을 하여야 하는 점을 고려할 때, 대부받은 재산을 매입하는
경우 개량비를 공제하는 것은 곤란할 것으로 사료됨
안전행정부 국민신문고 2014.5.7
해당 토지를 직접적으로 개량한 것이 아니라 해당 사업구역 내 개발로 인하여 대부한 공유재산이 반사이익을
얻어 지가가 상승한 경우라면 이는 개량으로 인해 가치가 증가된 것으로 볼 수는 없을 것으로 사료됨
나. 매각대금의 체감
1) 입찰을 두 번 실시하여도 낙찰되지 않은 경우 적용
◦ 세 번째 입찰부터 최초 매각 예정가격의 100분의 80을 최저한도로 하여 매회 그 최초
매각 예정가격의 100분의 10의 금액만큼 그 예정가격을 낮추어 조정
◦ 다만, 지방자치단체가 활용할 가치가 없는 재산으로서 관리계획에 따라 일반재산을
매각하는 경우에는 100분의 50을 최저한도로 체감
2회에 걸쳐 입찰을 한 결과 유찰된 후, 매수자가(수의계약)가 있는 경우에는 예정가격 이상으로 수의계약을
하여야 함
 수의계약은 반드시 해당 회차 입찰이 유찰된 이후 적용하여야 함
2회에 걸쳐 입찰을 한 결과 유찰된 후 매수자가 없는 경우 3회차 부터는 최초 예정가격을 체감하여 입찰 실시
 이 경우 매회차 마다 입찰을 한 결과 유찰된 후 매수자가 있는 경우 해당회차의 체감하여 산정한 예정가격
이상으로 수의계약이 가능함

 

매각대금의 납부

가. 매각대금 납부(법 제37조)
◦ 일반재산의 매각대금은 그 전액을 한꺼번에 내야하며 매각대금의 일시 전액 납부기간은 계약체결 후 60일을 초과하지 못함
 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 외국인투자기업에 대해서는 해당 지방자치단체의 조례로 납부기간을 따로 정할 수 있음(연 4퍼센트 이하)

나. 분할 납부(시행령 제39조)
1) 적용
◦ 매각대금을 한꺼번에 전액 납부하기가 곤란하다고 인정되는 경우
◦ 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라야 함
2) 이자율 : 시중은행의 1년 만기 정기예금의 평균 수신금리를 고려하여 행정안전부장관이 정하여 고시하는 이자율
3) 분할납부 기간 : 10년 이내
◦ 다만, 해당 지방자치단체가 매각재산을 일정기간 계속하여 점유·사용하는 경우 이자는 매수자가 매각재산을 인도받거나 점유·사용을 시작한 때부터 납부하게 할 수 있음

 

행정안전부 2010.11.30
｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣ 제39조제1항은 일반재산의 매각대금을 10년 이내의 기간을 걸쳐 분할 납부할 수 있도록 규정하고 있으나, 분할납부 기간의 연장에 대하여는 특별한 근거를 두지 않고 있으므로 분할납부 기간의 연장은 곤란할 것임

 

4) 20년 이내 장기분할 납부
가) 지방자치단체가 영세주민을 위하여 건립한 아파트·연립주택·공영주택 및 그 부지를 매각하는 경우
나) 전원 개발 또는 다목적댐의 건설과 관계되는 재산을 매각하는 경우
다) 천재지변이나 그 밖의 재해로 인하여 특히 필요하다고 인정되는 경우
라) ｢수도권정비계획법 시행령｣ 제3조제1호부터 제3호까지 및 제5호에 따른 수도권 인구집중유발시설을 지방으로 이전하기 위하여 매각하는 경우
마) 지방자치단체의 조례로 정하는 외국인투자기업에 대하여 필요한 재산을 매각하는 경우, 이 경우 분할납부기간에 적용되는 이자는 연 4퍼센트를 초과할 수 없으며, 그 외국인투자기업에 대한 투자사업계획이 승인되기 전에 매각하는 경우에는 투자사업계획이 승인된 날을 기준으로 하여 이자를 납부하게 할 수 있음
바) 지방자치단체의 장이 지역경제의 활성화를 위하여 정하는 기준에 적합한 제조업체로서 해당지역에 거주하는 상시 종업원의 수가 30명 이상이거나 원자재의 30퍼센트 이상을 해당 지역에서 조달하려는 기업의 공장 또는 연구시설을 유치하기 위하여 매각하는 경우

5) 무이자 분할납부
◦ 지방자치단체의 장이 직접 공영개발 또는 경영수익사업을 하여 조성한 재산을 매각하는 경우
◦ 이 경우에도 해당 지방자치단체 조례로 정하는 바에 따라야 함

행정안전부 2010.12.7
｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣ 제42조의 ʻ지방자치단체의 장이 직접 경영수익사업으로 조성한 일반재산ʼ이란 지방자치단체의 장이 직접 사업시행자가 되어 조성한 일반재산을 의미하는 것으로 제3자로부터 취득한 재산은 이에 포함되지 않을 것임

다. 분할납부에 따른 잔금에 대한 이자
◦ 매각대금의 잔액에 대해 분할납부에 따른 이자율을 적용함

법제처 법령해석 110451, 2011.9.1
지방자치단체로부터 부동산인 일반재산을 매수하면서 ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제37조제1항 단서에 따라 일반재산의 매각대금을 분할하여 납부하려는 경우, 매수인은 일반재산의 소유권이전등기 또는 인도 여부와 관계없이 잔금에 대한 이자를 납부하여야 할 것임

 

 

소유권 이전

가. 소유권이전 시기(시행령 제41조)
◦ 원칙 : 일반재산 매각시 소유권 이전은 매각대금이 완전히 납부된 후에 하여야 함
◦ 예외 : 일반재산의 매각대금을 분할납부하게 하는 경우에는 매각대금이 완전히 납부되기 전에 소유권을 이전할 수 있음
◦ 채권확보 조치 : 이 경우 저당권 설정 등 채권 확보를 위하여 필요한 조치를 하여야 함

 

나. 매각대금 완납 전 소유권 이전

1) 매각대금 완납 전에 매수자에게 소유권을 이전하고자 하는 경우에는 매각대상 공유재산에 대하여 지방자치단체를 저당권자로 하는 1순위 저당권을 설정함
2) 이 경우 저당권이 설정되는 재산의 가액이 매각대금 잔액에 미달하는 경우에는 매수자는 그 차액을 미리 납부하여야 함
3) 매각대상 공유재산에 대하여 지방자치단체를 저당권자로 하는 1순위 저당권을 설정하여 매수자에게 소유권을 이전하는 경우에는 다음 각호의 사항을 준수하여야 함
◦ 등기소에 소유권이전 서류와 저당권설정계약서를 제출시에는 권리이전과 저당설정 관계가 연번으로 접수되도록 하여 타권리 관계가 양자 사이에 존재치 않도록 함
◦ 소유권이전 및 저당권 설정이 완료된 때에는 등기부등본을 징구하여 채권 확보에 차질이 발생하지 않도록 하여야 함

 

다. 소유권이전 서류 교부
1) 대금 완납일로부터 60일 이내에 소유권이전등기가 완료될 수 있도록 다음 서류를 매수인에게 교부
가) 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 1부(생략가능)
나) 공유 일반재산 관리·처분 위탁통지서 사본 1부
다) 토지거래협의서 1부(해당 재산의 경우에만)
라) 매각대금완납증명서 1부(매각대금 완납전 소유권을 이전하는 경우 제외)
마) 등기신청 위임장(매도용 인감증명 포함) 1부
2) 매수인이 소유권이전 서류를 수령하지 않을 때에는 조속히 수령하도록 최고
3) 소유권이전에 관한 서류를 교부한 때에는 영수증을 징구

 

 

매각의 제한

가. 매각 제한
1) 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 매각을 제한할 수 있음
가) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 등 개별 법률에서 공유재산 처분을 제한하고 있는 경우
나) 법 제42조 또는 법 제43조의3에 따른 신탁 또는 위탁개발이 필요한 경우
다) 장래의 행정수요에 대비하기 위하여 비축할 필요가 있거나 보존의 필요성이 인정되는 경우
라) 사실상 또는 소송상 분쟁이 진행 중이거나 예상되는 등의 사유로 매각을 제한할 필요가 있는 경우
마) 상수원관리지역(상수원보호구역과 수변구역 및 상수원수질보전을 위한 특별대책지역을 말함)이나 금강·낙동강·영산강·한강수계관리기금으로 토지를 매수할 수 있는 지역의 공유지로서 상수원의 수질개선·오염방지 및 자연환경 훼손 방지를 위하여 필요한 경우
바) 해당 공유재산의 매각으로 남겨지는 잔여 공유재산의 효용이 감소되는 경우
2) 다만, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역과 환경부가 정한 ｢상수원지역 국·공유지 매각제한 기준(환경부 유제 67400186호, 2003.5.16)｣에 따라 매각이 불가피하다고 인정되는 경우에는 매각할 수 있음
3) 장래의 행정수요에 대비하기 위하여 비축할 필요가 있거나 보존의 필요성이 인정되는 경우 또는 해당 공유재산의 매각으로 남겨지는 잔여 공유재산의 효용이 감소되는 경우에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 매각할 수 있음
가) 해당 공유재산이 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 공익사업에 필요하게 된 경우
나) 다른 법률에 따라 특정한 사업목적 외의 처분이 제한되거나 그 사업목적을 달성하기 위하여 일정한 자격을 갖춘 자에게 매각이 필요하다고 인정되는 경우

나. 매각재산에 대한 심사 철저
◦ 재산관리관은 공유재산 관리계획 수립시 각 재산관리관으로부터 제출된 재산 처분계획을 일괄 취합하여 매각의 적정성 여부를 신중 검토·조치

 

유의사항

가. 가격평정조서의 작성(시행령 제27조제5항)
◦ 지방자치단체의 장은 재산가격을 결정하는 때(토지보상 및 회계간 이관의 경우 제외)에는 가격평정조서를 작성함
◦ 그 평정조서에는 평정근거가 되는 감정평가업자의 감정서와 해당 재산의 위치를 명시한 도면 그 밖에 참고가 될 수 있는 매매 사례 등 관계서류를 첨부하여야 함

나. 각 개별법령에서 매각가격 기준을 별도로 규정하고 있는 경우에는 해당 법령 적용
｢도시 및 주거환경정비법｣, ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 등

다. 중개보수 지급
◦ 시행령 제38조제1항제20호에 따른 매각되지 않은 재산을 개업공인중개사에게 중개를 의 뢰하여 ｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣ 또는 지방자치단체의 조례로 정하는 매각기준 에 따라 매각하는 경우
 해당 개업공인중개사에게 ｢공인중개사법｣ 제32조에 따른 중개보수를 지급할 수 있음

 

라. 대물변제를 할 수 있는 경우
◦ 일반재산의 대물변제를 할 수 있는 경우는 다음과 같으며, 이 경우 대물변제를 할 때 해당 재산에 대한 평가에 관하여는 일반재산가격의 평정에 따름(시행령 제25조)
1) 지방자치단체의 장이 직접 공영개발이나 경영수익사업을 시행하고 그 결과 조성된 일반재산으로 그 사업 시행에 든 용지대와 공사비를 갈음하여 변제하려는 경우
2) 지방자치단체의 장이 청사 등 공용재산을 이전하여 설치하고 그 결과 용도가 폐지되는 기존의 공용재산인 일반재산으로 그 이전 설치에 든 용지대와 공사비를 갈음하여 변제하려는 경우
3) 지방자치단체의 장이 도로·공원 등 공공용재산을 이전하여 설치하고 그 결과 용도가 폐지되는 기존의 공공용재산인 일반재산으로 그 이전 설치에 든 용지대와 공사비를 갈음하여 변제하려는 경우
4) 지방자치단체의 장이 기업용재산을 이전하여 설치하고 그 결과 용도가 폐지되는 기존의 기업용재산인 일반재산으로 그 이전 설치에 든 용지대와 공사비를 갈음하여 변제하려는 경우

마. 매각대금의 분할납부 재산 소유권 이전 철저
1) 매각재산의 소유권 이전은 매각대금이 완납된 후에 하여야 함
◦ 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 일반재산의 매각대금을 분할 납부하고 있거나, 일반재산의 매각대금을 분할 납부하게 하는 경우에는 매각대금이 완전히 납부되기 전에 소유권을 이전할 수 있음
 이 경우 저당권 설정 등 채권확보를 위하여 필요한 조치를 하여야 함
2) 대금 완납 전 소유권이 이전된 재산에 대해서는 매각대금 완납 전에 별도의 관리대장을 비치하고 매각대금 납부와 소유권 변동사항을 기록하여 매각대금 완납하는 때까지 관리

 

바. 매각 전 건축물·구조물 등 사전 착공금지
1) 매매계약을 체결하기 전에 ｢공유재산 및 물품 관리법 시행령｣ 제9조에 해당되는 경우를 제외하고는 건축허가에 필요한 토지 사용승낙을 하거나 동의를 해주어서는 안됨
2) 특히, 재개발사업 시행 시에 토지사용 승낙 또는 동의를 먼저해주고 공유재산을 매각하 지 않은 상태에서 아파트를 착공하는 일이 없도록 재산관리에 철저
3) 택지개발 및 아파트사업 승인 시 공유지가 포함된 경우
◦ 사업부서에서는 총괄재산관리부서와 반드시 협의를 실시하고, 사업승인 조건시 매매 계약체결 전에는 착공이 불가하다는 조건을 명시하고 승인
4) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣의 적용대상인 경우
◦ 도시계획시설사업으로 인해 새로운 공공시설의 설치에 필요한 토지와 종래의 공공시설이 설치되어 있는 토지가 동일한 경우 그 토지가격을 뺀 설치비용만 계산하므로 공유지상 영구시설물 축조 허용(개별 법령 확인)
※ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙｣ 제15조제6호 등

 

부동산 거래의 신고

 

가. 부동산 거래의 신고
◦ 계약체결일로부터 30일 이내 신고
가) 매매계약을 체결하는 경우에 거래당사자는 계약체결일로부터 30일 이내에 그 실제 매매가격 등을 공동으로 신고하여야 함. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고 가능2)
※ 근거 : ｢부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제3조
나) 신고장소 : 해당 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특 별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장
다) 신고의무 위반시 : ｢부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제3조, 같은 법 시행령 제20조 및 별표 참조

나. 매매계약이 무효, 취소 또는 해제되는 경우의 신고
◦ 부동산거래 계약 해제 등 신고서를 등록관청에 제출
※ 근거 : ｢부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙｣ 제4조

 

 

 

 

 

출처는 행정안전부 지방재정경제실(공유재산물품관리)입니다.

 

공유재산 업무편람은 편람은 공유재산의 관리·처분에 관한 업무의 이해를 돕기 위함에 그 목적이 있으므로, 공유재산 업무 처리 시 최종적인 판단 기준은 「공유재산 및 물품 관리법」 및 「지방자치단체공유재산 운영기준」을 우선적으로 따라야 함을 알려드립니다.

 

행정안전부 회계제도과와 한국지방재정공제회 지방재산부에서 발행한 이 편람은 공유재산을 이해하고 보호, 기부채납, 관리계획, 처분과 대장과 보고까지 이해할 수 있는 편람이오니, 관련 업무를 하는데 큰 도움이 되면 좋겠습니다.