공유재산 교환(평가, 기준)

공유재산 교환

의 의

◦ 국가·지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용이 불가피한 재산을 다른 방법으로 취득하기 곤란한 경우에는 행정목적 수행을 위한 최소한의 범위 내에서 공유재산 상호간에 또는 공유재산과 사유재산 간에 쌍방 합의에 의하여 교환하는 사법상의 계약임
◦ 교환의 대상이 되는 공유재산은 일반재산이 가장 전형적임
◦ 다만, 행정재산의 경우에 제한된 범위 내에서 교환이 허용됨

기 준

가. 행정재산의 교환(법 제19조제1항제2호)
◦ 행정재산은 해당 행정 목적에만 사용하는 재산으로 원칙적으로 처분이 금지된 재산임
◦ 다만, 해당 지방자치단체 외의 자가 소유한 재산을 행정재산으로 관리하기 위하여 교환할 수 있음

나. 일반재산의 교환(법 제39조제1항)
지방자치단체의 장은 다음에 해당하는 경우에는 일반재산인 토지, 건물, 그 밖의 토지의 정착물을 국유재산, 다른 지방자치단체의 공유재산 또는 사유재산과 교환할 수 있으며, 다만, ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이 적용되는 경우에는 제외함
1) 해당 지방자치단체가 직접 공용·공공용재산으로 사용하거나 소규모 일반재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효율성을 높이는 데 필요한 경우
2) 해당 지방자치단체에서 일반재산의 가치와 효용도를 높이는 데 필요한 경우로서 매각 등 다른 방법으로 해당 재산의 처분이 곤란한 경우
3) 국가 또는 다른 지방자치단체가 직접 공용·공공용재산으로 사용하거나 소규모 일반재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효율성을 높이는 데 필요하여 교환을 요청한 경우
4) 지역경제 활성화 또는 지역 주민의 복리 증진을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 지방의회가 동의한 경우

 

자치단체 사례
◦◦도 산림개발연구원의 대체 시험부지 확보를 위한 시유지와 ◦◦시의 도심개발을 위한 구 캠프 페이지 내 도유지 간의 토지 교환(9필지 1,251692㎡, 9,522백만원와 4필지 32,505㎡, 9,572백만원)

다. 행정재산·일반재산의 교환 요건(시행령 제11조의2, 제44조제1항)
1) 행정재산·일반재산을 교환할 때에는 국유재산 또는 다른 지방자치단체의 공유재산과 교환하는 경우를 제외하고는 서로 유사한 재산이어야 함
2) 행정안전부장관이 정하는 다음 각 호의 기준에 맞는 재산과 교환하여야 함
가) 토지를 토지와 교환하는 경우(전, 답, 구거, 도로, 잡종지 등의 지목을 망라하여 유사한 재산으로 봄)
나) 건물을 건물과 교환하는 경우(단독건물, 집합건물 등을 망라하여 유사한 재산으로 봄)
다) 양쪽 또는 어느 한 쪽의 재산이 건물(공작물·임야 포함)이 있는 토지인 경우에는 주된 재산(그 재산의 가액이 전체 재산가액의 2분의 1 이상인 재산을 말함)이 서로 일치하는 경우
라) 다만, 국유재산 또는 다른 지방자치단체 소유 공유재산과의 교환시에는 서로 유사한 재산이 아니어도 가능함

제 한

가. 가격의 제한(교환 시 가격 기준)
◦ 국유재산 또는 다른 지방자치단체의 공유재산과 교환하는 경우를 제외하고는 교환하는 재산 중 한쪽의 가격이 다른 쪽 가격의 4분의 3 미만일 때에는 교환을 해서는 아니됨 (시행령 제11조의2, 제44조제2항)

나. 교환 취득 금지
◦ 사권이 설정된 재산
◦ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣, ｢도로법｣ 등에 의하여 공법상 처분의 제한을 받고 있어 취득목적에 적합하게 사용할 수 없는 재산
◦ 교환으로 취득하고자 하는 재산이 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이 적용되는 경우

 

다. 교환 처분 제한
◦ 해당 재산의 교환으로 인하여 인근재산의 효용을 현저히 감소하게 하는 경우 또는 장래에 도로, 항만, 공항 등 공공용시설로 활용할 수 있는 재산으로 보존관리의 필요가 있는 재산은 교환 불가
◦ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣, ｢도로법｣ 등에 의하여 공법상 처분의 제한을 받고 있어 취득 목적에 사용할 수 없는 재산은 원칙적으로 교환으로 취득할 수 없음
◦ 사권이 설정된 재산은 그 사권을 해제하지 않고는 교환이 불가함

 

지방자치단체 공유재산 운영기준(행정안전부 고시 제201989호, ʼ19.12.9)
제18조(교환) ② 지방자치단체의 장은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환을 제한하여야 한다.
1. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣을 적용받는 토지는 동 법률에 따라 손실보상 등으로 처리
2. 교환하고자 하는 상대방에게 건물을 신축하게 하고 그 건물을 교환으로 취득하려는 경우
3. 교환으로 처분하려는 재산의 가액이 과다하여 교환차액 만큼 추가로 다른 재산을 교환의 방법으로 취득하려는 경우
4. 해당 재산의 교환으로 인하여 인근재산의 효용을 현저히 감소하게 하는 경우
5. 장래 도로 등과 같이 공용·공공용 시설로 활용할 수 있는 재산으로 보존관리에 필요성이 있는 경우
6. 교환 후 남는 공유재산의 효용이 뚜렷하게 감소되는 경우

법제처 법령해석 110384, 2011.9.29

지방자치단체가 사업시행자로서 ｢항공법｣에 따라 공항개발사업 허가를 받은 경우, 지방자치단체 소유 의 일반재산인 토지와 공익사업인 공항개발사업을 위해 필요한 국가 소유의 일반재산인 토지를 ｢공유 재산 및 물품 관리법｣ 제39조제1항에 따라 교환할 수는 없음

행정안전부 2011.10.17
법률행위가 이루어지지 않은 공유재산 교환 계약 전에 상대방에게 개발행위 허가를 위한 사용 동의 등 공유지에 대한 사용 권리를 부여하는 것은 곤란할 것임

행정안전부 2010.11.23
｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제39조 단서조항에 따라, 추진사업이 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이 적용되는 경우에는 ｢공유재산 및 물품 관리법｣ 제39조에 따른 교환은 곤란할 것임

 

가격의 평가

가. 행정재산의 가격 평가는 일반재산의 교환 기준을 준용

나. 일반재산 매각기준 평가기준 준용
◦ 일반재산을 교환하는 경우 해당재산의 예정가격은 일반재산 매각시 가격평가 방법을 준용함

다. 재산가격이 1천만원 이상일 경우
◦ 공유재산을 교환할 때에는 그 재산의 가액이 1천만원(특별시·광역시와 인구 50만 이상의 시의 경우는 3천만원) 이상일 때에는 2개 이상의 감정평가업자에게 평가를 의뢰하여 그 평가액을 산술평균한 금액으로 교환함
 단, 재산가격이 1천만원 미만일 경우는 감정평가 생략 가능, 토지는 개별공시지가를, 건물은 시가표준액을 기준으로 함

 

라. 개별공시지가 기준
◦ 국가나 다른 지방자치단체 상호간에 토지를 교환하고자 하는 경우에는 감정평가를 생락하되 가장 최근에 공시한 개별공시지가를 기준으로 교환할 수 있고, 해당 토지에 대한 개별공시지가가 없을 때에는 그 토지와 연접한 토지의 개별공시지가를 우선적으로 적용할 수 있음 건물의 경우 시가표준액을 적용할 수 있음

마. 교환 쌍방의 가격이 동일하지 않을 시에는 그 차액은 금전으로 대납함
바. 공유재산 중 행정재산을 교환하는 경우에는 일반재산의 가격평가방법을 준용함

 

교환차금의 납부

가. 교환차금의 납부(시행령 제45조제1항)
◦ 일반재산의 교환차금은 한꺼번에 전액을 납부하여야 하며, 교환차금의 일시 전액 납부기간은 계약 체결 후 60일을 초과하지 못함
 다만, 한꺼번에 전액을 납부하기가 곤란하다고 인정되는 경우에는 시중은행의 1년만기 정기예금 평균 수신금리를 고려하여 행정안전부장관이 고시하는 이자율을 적용한 이자를 붙여 10년 이내의 기간을 걸쳐 분할납부하게 할 수 있음(동산의 교환차금에 대해서는 적용 금지)

 

나. 교환차금의 장기분납(시행령 제45조제2항)
◦ ｢수도권정비계획법 시행령｣ 제3조제1호부터 제3호까지 및 제5호에 따른 수도권 인구 집중유발시설을 지방으로 이전하기 위하여 교환하는 경우에는 시중은행의 1년 만기 정기예금의 평균 수신금리를 고려하여 행정안전부장관이 고시하는 이자율을 적용한 이자를 붙여 20년 이내의 기간에 걸쳐 분할납부하게 할 수 있음

 

권리확보에 필요한 서류(공유재산 운영기준, ʼ19.12.9.)

가. 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 재산의 등기사항증명서, 건축물 대장, 토지대 장, 임야대장, 지적도, 임야도 등 관련 공부
나. 재산의 표시, 교환의 목적, 교환대상자의 성명 및 주소, 같은 시점의 평정가격과 그 평정조서
다. 교환차금과 그 결제방법, 교환조건, 교환으로 취득할 재산의 토지이용계획 확인서, 건축물현황도 등 필요한 도면
라. 교환으로 취득하려는 재산이 환지 예정인 경우에는 환지예정지로 확정된 것을 증 명하는 서류
마. 기타 권리에 필요한 관련 서류 등

 

출처는 행정안전부 지방재정경제실(공유재산물품관리)입니다.

 

공유재산 업무편람은 편람은 공유재산의 관리·처분에 관한 업무의 이해를 돕기 위함에 그 목적이 있으므로, 공유재산 업무 처리 시 최종적인 판단 기준은 「공유재산 및 물품 관리법」 및 「지방자치단체공유재산 운영기준」을 우선적으로 따라야 함을 알려드립니다.

 

행정안전부 회계제도과와 한국지방재정공제회 지방재산부에서 발행한 이 편람은 공유재산을 이해하고 보호, 기부채납, 관리계획, 처분과 대장과 보고까지 이해할 수 있는 편람이오니, 관련 업무를 하는데 큰 도움이 되면 좋겠습니다.